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那些年那些房客教我的事 -關於日本房地產投資的兩三事(三)-

2017/05/12

筆者為日本的不動產公司工作已逾一年，因為必需協助日本同事處理所有有關海外顧客相關的業務，故常常必須身處異文化衝突的第一線。雖然因此額頭上常常出現三條線，常常面有「囧」色，但也藉此累積了不少有趣的小故事，藉這個機會與各位讀者分享。(不過有些是同事用電話跟人吵架時「旁聽」來的，並非本身的親身經驗，在此順便感謝這些日本人大大的無私分享!)

一、壁紙「真煩傳」

在與外國人房東相關的租賃管理交涉業務中，有關「壁紙」的問題，絕對可以排入我心中討厭業務排行榜的前三名! 在此請先容筆者感嘆抱怨一下，「壁紙，壁紙，多少爭執因汝之名以行」!為什麼壁紙會引發這麼多讓人頭痛的爭議呢?筆者根據自身的經驗研判原因有四個：

1.部分的國家不像日本這麼習慣在房內貼壁紙
2.換壁紙所需費用常常遠超出外國人的預期
3.日本法律有規定，除非是明顯房客造成的破壞，不然換壁紙的費用房東要負擔
4.日本人很在意壁紙顏色的統一；外國人覺得可以住就好，壁紙「甘五哈要緊」!?

就因為有上述四點對「壁紙」在認知上的巨大差異，所以就有了下列小故事的產生…

(1)
有一天，有一個中國大媽帶著她女兒找上門來，想跟敝公司負責租客退租業務的人談判。原本這個業務不關筆者的事情，但對方要求希望有會說中文的人在場，我同事只好麻煩我一起出去談判。而對方之所以登門談判的理由，是因為對方退租時所應負擔的「物件原狀回復費用」，即使扣掉敷金後仍需追加補繳40,000日幣，而這個補繳金額讓她們相當地不滿。那為什麼補繳金額會這麼高呢? 沒錯，就是因為那萬惡的「壁紙」交換作業!在談判過程中，對方質疑為何只是破幾個小洞，卻要付出換整間房壁紙的錢。筆者也只能在對方連發指責我們是「騙子」、「垃圾」的連續精神攻擊砲火中，很無奈地向大媽說明因為壁紙小洞無法用補的，所以要換整面；而換了A牆面壁紙後，因為會與其他舊有牆面壁紙產生色差，為了追求房間的一致性，所以整間的壁紙都要換。對方聽到這裡時，就很霸氣的用字正腔圓的捲舌音對我說：「那你們現在把鑰匙還我，反正橫豎都要付全部的錢，我要進去把全部的紙都給撕了!!!」說真的，筆者當下覺得大媽的訴求其實也不無道理，但是礙於業界鑰匙一旦交回概不退還的硬道理，筆者當下也只能給戰鬥力已經爆表的大媽軟釘子碰。整件事情，就在我跟同事「寸土不讓」的堅持下，以及大媽不絕於耳的「你們是騙子、垃圾、ゴミ(Gomi,意即日文的垃圾)」的精神攻擊下落幕了…(註1)。最後，敬告未來有意想在日本租房子的讀者，「不要弄髒壁紙」、「不要弄髒壁紙」、「不要弄髒壁紙」!因為很重要，所以要說三次!一旦你弄髒了，請做好以後要付錢換紙的心理準備，因為對日本人來說，壁紙某種程度就是有這麼神聖不可侵犯的地位。

(2)
新加坡的屋主，在面臨舊房客要搬走，物件要清理修繕時，也面對了要不要換壁紙的「終極選擇題」。對敝公司的日本人來說，因為新加坡屋主的物件是在高級地段的高級公寓，壁紙上豈可留下一點瑕疵，這對往後搬進來的房客而言，可是嚴重的精神污染；然而，對新加坡屋主來說，整體壁紙髒汙程度並不明顯，換一次又那麼貴，不換有那麼嚴重嗎?雙方觀念一開始真的是有如天主教與伊斯蘭教一般完全無法相容，位處十字軍東征最前線的我，也只能絞盡腦汁來消弭這場戰爭。在筆者用盡像「高級物件怎可容許瑕疵來降低格調」、「新房客是在外資券商工作的菁英，想必不會想租到一間牆面非清白之身的房子(誤)」…等理由，好不容易新加坡屋主點頭願意換壁紙時…「我希望原房客至少要幫忙負擔一半換壁紙的費用!」這樣的一封mail，讓筆者感受到猶如面對鐵達尼號下沉時船客般的絕望，於是乎抗戰又再度開始!最終，幸好日本訂有房東必需負擔非屬房客蓄意破壞的壁紙交換費用之明確規定，在跟新加坡屋主說明該事項後，總算讓其首肯同意負擔更換壁紙的費用，「第二次壁紙大戰」終於又告捷。(其實筆者在壁紙大戰中戰敗過一次，新加坡屋主直接啟動無視技能，而且物件也竟然成功租出去!這似乎也證明了沒那麼在乎壁紙乾不乾淨的日本人還是存在的啊!)

(註1)談判途中該大媽一度說她要叫警察來，此時筆者僅能一邊請她冷靜，一邊在心中大喊：「甘寧老師，我才想叫警察好不好!」

二、房東與房客間「權利的遊戲」

由於日本國內的住宅租賃相關法令偏向保護租客權益，與台灣或新加坡較保障房東權益的法令相當不同，也因此每次在更新租約或重新招租時，筆者就須試圖讓文化差異的高牆倒下。根據筆者截至目前為止的經驗，日本的住宅租賃法令中，最無法讓外國人屋主忍受的排行榜前三名如下：

1.居住1年以上後，房客可於30-60日前提出解約預告而不需付違約金
2.房東不能於租約期間到期後要求房客搬走
3.房客正式搬出前，房東不得要求房客讓其他有意承租者先行進入看房

筆者在這一年內與新加坡客人「交流」的過程中，了解到大英例律(不是大清例律，可別看錯)相當保護房東的權利，基本上如果簽定了兩年期的租賃契約，就算房客想中途解約，房租也是照樣要付到契約內的契約到期日!正因為如此，每次要通知新加坡屋主房客解約相關的事情時，不意外一定會被complain的問題就是

「為什麼房客不用付出任何代價就能解約?」(筆者心中OS：租賃契約中寫得很清楚啊…)

「在英國或新加坡房客都要把剩餘契約期間的房租付完，為什麼日本不用?」(筆者心中OS：因為現在房子在日本啊…日本又不是大英國協的一份子…)

「因為空房子賣自住客價格比較好，可不可以請房客搬走?」(筆者心中OS：其實這個心情我了解，但日本法律就不允許啊…只能祈禱房客突然被調職或突然想回老家無法續約了)

「可不可以跟預定搬走的房客協調一下，先讓人進來看房子，這樣才不會有空窗期!」(筆者心中OS：9成日本房客都會直接拒絕你，剩下1成可能拒絕外還會把提出這種要求的租賃公司po上網路讓鄉民公審啊啊啊!!)

以上的問題雖然直接出自新加坡屋主的要求，但我相信台灣人屋主也一定會有同樣的疑問，所以先藉這篇文章幫各位投資人做好心理建設，才不會遇到上述狀況時有種屋主權力低落的淡淡哀傷。相對來說，因為大部分日本人房客都會嚴守相關租賃法律與規定，再加上還有物管公司幫你擋在第一線，基本上只要能接受上述房東與房客間「權利的遊戲」的規則，日本的不動產投資基本上是不會造成投資人太大的管理風險與問題的。

三、Airbnb!租賃管理業界的「步步驚心」

每當聽到我的日籍主管在辦公室發出哀嚎聲時，就知道十之八九一定是有房客又在偷做Airbnb被鄰居檢舉了。

「被檢舉!?有沒有搞錯?在日本做Airbnb會被檢舉?」

是的，你沒有看錯，因為目前Airbnb在日本還是處在一種「好像開放了但實際上沒什麼開放」的窘境，所以大部分都還是非法的(註2)。其中因為居住於電梯華廈的日本人，因為相對注重居家隱私及安全，所以當他們發現大樓內某件房子常有沒看過的外國人提著行李箱進出的話，是真的會打電話去警察局檢舉的!如果是屋主自己違法從事Airbnb的話與租屋管理公司就無太大的關係，但麻煩的是有一大部分的Airbnb都是租客擅自用租賃物件來經營。在這種情況下，要代替屋主處理後續麻煩事的就是租賃管理公司了。

筆者曾經「耳擊」一位好脾氣同事與某「澳客」電話爭執將近一個小時，最後還很罕見地動了肝火!而爭執近一個小時的原因，在於因為筆者公司接獲來自某物件周邊鄰居的檢舉，希望敝司處理該物件房客私自營運Airbnb的行為。筆者公司在通知屋主後，屋主即要終止與被抓到私自營運Airbnb房客間的租賃契約，且除了沒收敷金外，還要向房客求償違約金；而該房客因為蒙受此損失心有不甘，就打來筆者公司鬧，試圖抵賴被房東求償之金額。而為何房客私自營運Airbnb，對房東所造成的損害會如此嚴重，以致房東必須立刻解約呢?根據筆者同事的吵架內容，一旦某間大樓被查到裡頭有住客經營Airbnb，則該大樓就會被市場貼上「隨時有外國人出沒，安全性有疑慮」的標籤。一旦貼上這種標籤，自然重視安全與隱私的一般日本人租客就不會想承租該大樓，間接就會造成該物件的市場價值受損。也因如此，特別是上市公司建商所蓋的物件，為顧及物件名聲，在買賣契約中就會明確註明不允許Airbnb的營運行為，違者將會有相關法律的刑責。

筆者在此奉勸各位投資人，經營Airbnb的投報率高，你知、我知、日本人當然也知，但既然在人家的土地上賺錢，考量到國家形象與法律風險，最好還是勿挑戰人家公權力方為上策。(不過最近日本國內陸續出現整棟以經營Airbnb為前提的公寓大樓物件，如果是此類型物件的話，當然被檢舉風險就相對低很多。但要提醒讀者的是，這類物件未來若要做為一般租賃出租，首先管理公司一定不好找，再者就是租客也會因考量安全問題而避租此類物件，故出手投資前請務必審慎檢視自己的風險承擔能力)

(註2)Airbnb在日本若未向地方政府申請通過即逕自經營者，都是非法的!勿被坊間知其然但不知其所以然的新聞誤導，以為在允許做Airbnb的縣市就可以直接買一間房來經營。要申請!要申請!要申請! 因為很重要所以要說三次!

四、甘苦談結論

日本其實真的就如同坊間傳說中般，是個充滿獨特文化與規矩的國家，而且很自然地認為世界上其他國家也是走這套規矩的日本人數量其實遠超過你我的想像。也正因如此，筆者的工作除了教育外國人日本的制度外，同時也會跟日本人分享為何日本人認為理所當然的事，對外國人來說會難以接受。我相信，世界上沒有完美的制度，有人得利，自然就會有人的權益遭受損失，唯有了解該制度形成的背景，並尊重制度的法定地位，才能達到投資與被投資者雙贏的局面，您說有沒有道理呢?

※若您認為本篇撰文對於您進行日本房地產投資決策有所助益，而您想更了解日本房地產投資的市場環境與投資細節的話，歡迎您參考以下網站 http://www.sfit.com.tw/zh-TW/ 或是報名參加由喜飛特不動產所舉辦的日本不動產投資座談會，我們將竭誠歡迎您的來訪指教。